ಉತ್ತರ ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ವಸತಿ ನಿರ್ಮಾಣಗಳಿಗೆ ಬೇಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚಳ: ಸಂಪರ್ಕವಷ್ಟೇ ಅಲ್ಲ, ಇದರ ಹಿಂದಿನ ನೈಜ ಕಾರಣಗಳೇನು?

ಎನ್. ವೆಂಕಟೆ ಗೌಡ: ವ್ಯವಸ್ಥಾಪಕ ನಿರ್ದೇಶಕರು - ಎನ್‌ವಿಜಿ ಗ್ರೂಪ್ಸ್

ಹಲವು ವರ್ಷಗಳಿಂದ ಉತ್ತರ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಎಂದೊಡನೆ ವಿಮಾನ ನಿಲ್ದಾಣ ಹಾಗೂ ಅದಕ್ಕೆ ಸಂಪರ್ಕ ಕಲ್ಪಿಸುವ ರಸ್ತೆಗಳಷ್ಟೇ ಕಣ್ಮುಂದೆ ಬರುತ್ತಿದ್ದವು. ಈ ಅನುಕೂಲಗಳು ಇಂದಿಗೂ ಪ್ರಮುಖವೇ. ಆದರೆ, ಈ ಭಾಗದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿರುವ ವಸತಿ ಬೇಡಿಕೆಯನ್ನು ಕೇವಲ ಈ ಅಂಶ ಗಳಿಂದಷ್ಟೇ ವಿವರಿಸಲಾಗದು. ಉತ್ತರ ಬೆಂಗಳೂರು ಇದೀಗ ಕೇವಲ 'ಏರ್‌ಪೋರ್ಟ್ ಕಾರಿಡಾರ್' ಆಗಿ ಮಾತ್ರ ಬೆಳೆಯದೇ ಉದ್ಯೋಗ, ವಸತಿ, ಸಾಮಾಜಿಕ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಹಾಗೂ ದೈನಂದಿನ ಅನುಕೂಲಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡ ಒಂದು ಸಮಗ್ರ ನಗರ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಾಗಿ ವಿಕಸನಗೊಳ್ಳುತ್ತಿದೆ.

ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಭೌಗೋಳಿಕ ವಿಸ್ತರಣೆಯ ವೇಗ ಗಮನಿಸಿದರೆ ಈ ಬದಲಾವಣೆ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗುತ್ತದೆ. 1995ರಲ್ಲಿ ಸುಮಾರು 174 ಚದರ ಕಿ.ಮೀ. ಇದ್ದ ನಗರದ ವ್ಯಾಪ್ತಿ, 2025ರ ವೇಳೆಗೆ ಬರೋಬ್ಬರಿ 498 ಚದರ ಕಿ.ಮೀ.ಗೆ ವಿಸ್ತರಣೆಯಾಗುವ ಅಂದಾಜಿದೆ. ಶೇ. 186ರಷ್ಟು ಪ್ರಮಾಣದ ದಾಖಲೆಯ ಏರಿಕೆ ಕಂಡಿರುವ ನಗರದ ಈ ಹೊರಮುಖ ಬೆಳವಣಿಗೆಯು, ಹೊಸ ವಸತಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳನ್ನು ಸೃಷ್ಟಿಸುತ್ತಿರುವುದರ ಜತೆಗೆ ಉದ್ಯೋಗ, ವಸತಿ ಹಾಗೂ ಪ್ರಯಾಣದ ನಡುವಿನ ಕೊಂಡಿಯನ್ನು ಮತ್ತಷ್ಟು ಬೆಸೆಯುವಂತೆ ಮಾಡಿದೆ.

ಉತ್ತರ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಭವಿಷ್ಯದ ಬೆಳವಣಿಗೆಗೆ 'ಉದ್ಯೋಗ ಸೃಷ್ಟಿ'ಯೇ ಪ್ರಮುಖ ಅಡಿಪಾಯ. ವಿಮಾನಯಾನ, ಏರೋಸ್ಪೇಸ್, ಲಾಜಿಸ್ಟಿಕ್ಸ್, ಆತಿಥ್ಯ, ವಾಣಿಜ್ಯ ಕಚೇರಿಗಳು ಹಾಗೂ ಪೂರಕ ಸೇವೆಗಳ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳಿಗೆ ಏರ್‌ಪೋರ್ಟ್ ಆರ್ಥಿಕತೆಯು ಬೆನ್ನೆಲುಬಾಗಿದೆ. ಹೆಬ್ಬಾಳ, ಯಲಹಂಕ, ಏರ್‌ಪೋರ್ಟ್ ರಸ್ತೆ ಮತ್ತು ದೇವನಹಳ್ಳಿ ಸುತ್ತಮುತ್ತ ತಲೆ ಎತ್ತುತ್ತಿರುವ ಬಿಸಿನೆಸ್ ಪಾರ್ಕ್‌ಗಳು ಹಾಗೂ ಉದ್ಯೋಗ ಕೇಂದ್ರಗಳು ಈ ಭಾಗದ ಆರ್ಥಿಕತೆಯನ್ನು ವಿಸ್ತರಿಸುತ್ತಿವೆ. ಬೆಂಗಳೂರಿನ ತಂತ್ರಜ್ಞಾನ ಪ್ರತಿಭೆ, ಸ್ಟಾರ್ಟ್-ಅಪ್‌ಗಳು ಮತ್ತು ಗ್ಲೋಬಲ್ ಕ್ಯಾಪಬಿಲಿಟಿ ಸೆಂಟರ್ ಅವಕಾಶ ಗಳಿಗಾಗಿ ಕಂಪನಿಗಳು ವಿಸ್ತರಣೆಯಾಗುತ್ತಿರುವಾಗ, ಉದ್ಯೋಗಾವಕಾಶಗಳು ಹೆಚ್ಚಾದಂತೆಲ್ಲಾ ವಸತಿ ಬೇಡಿಕೆಯೂ ಸಹಜವಾಗಿಯೇ ಏರುಗತಿಯಲ್ಲಿ ಸಾಗುತ್ತಿದೆ.

ಇದನ್ನೂ ಓದಿ: Real Estate at Chamundi Hills: ಚಾಮುಂಡಿ ಬೆಟ್ಟದ ನಿಷೇಧಿತ ಪರಿಸರ ಸೂಕ್ಷ್ಮ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್‌ ಏಸ್ಟೇಟ್

ನಗರದ ವಾಣಿಜ್ಯ ಕಚೇರಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿನ ಬೆಳವಣಿಗೆಯು ಈ ವಾದವನ್ನು ಮತ್ತಷ್ಟು ಪುಷ್ಟೀಕರಿಸುತ್ತದೆ. 2026ರ ಮೊದಲಾರ್ಧದಲ್ಲಿ ಬೆಂಗಳೂರು ಬರೋಬ್ಬರಿ 13.1 ಮಿಲಿಯನ್ ಚದರ ಅಡಿಗಳಷ್ಟು ಕಚೇರಿ ಸ್ಥಳಾವಕಾಶದ ಬಳಕೆಯನ್ನು ದಾಖಲಿಸಿದೆ. ಕಳೆದ ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ ಇದು ಶೇ. 26ರಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚಳ. ವಿಶೇಷವೆಂದರೆ, ಇದರಲ್ಲಿ ಶೇ. 65ರಷ್ಟು ಪಾಲನ್ನು ಜಿಸಿಸಿಗಳೇ ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಂಡಿವೆ. ಇದು ಉದ್ಯೋಗ ವಲಯದ ನಿರಂತರ ಬೆಳವಣಿಗೆಯನ್ನು ಹಾಗೂ ಕೆಲಸದ ಸ್ಥಳಗಳ ಸಮೀಪದಲ್ಲೇ ವಸತಿ ಬೇಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚಾಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ. (ಈ ಅಂಕಿಅಂಶಗಳು ಇಡೀ ನಗರಕ್ಕೆ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತವೆಯಾದರೂ, ಉತ್ತರ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಪಾಲೂ ಇದರಲ್ಲಿ ಗಣನೀಯವಾಗಿದೆ).

'ಉತ್ತಮ ಸಂಪರ್ಕ ವ್ಯವಸ್ಥೆ' ಇಲ್ಲಿನ ಬಹುದೊಡ್ಡ ಪ್ಲಸ್ ಪಾಯಿಂಟ್. ಆದರೆ, ಇಂದಿನ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಳು ಕೇವಲ ಸುಗಮ ಪ್ರಯಾಣಕ್ಕಷ್ಟೇ ಸೀಮಿತವಾಗಿಲ್ಲ. ಶಾಲೆಗಳು, ಅತ್ಯಾಧುನಿಕ ಆಸ್ಪತ್ರೆಗಳು, ಶಾಪಿಂಗ್ ಮಾಲ್‌ಗಳು, ರೆಸ್ಟೋರೆಂಟ್‌ಗಳು, ಮನರಂಜನಾ ತಾಣಗಳು ಹಾಗೂ ಅಗತ್ಯ ಸೇವೆಗಳ ಲಭ್ಯತೆಯು ಮನೆ ಖರೀದಿಯ ನಿರ್ಧಾರದಲ್ಲಿ ನಿರ್ಣಾಯಕ ಪಾತ್ರ ವಹಿಸುತ್ತಿವೆ. ಈ ಸೌಲಭ್ಯಗಳು ಕೇವಲ ಒಂದು 'ಕಾರಿಡಾರ್' ಅನ್ನು ಉತ್ತಮ 'ಬಡಾವಣೆ'ಯಾಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸಿ, ದೈನಂದಿನ ಜೀವನವನ್ನು ಸುಗಮಗೊಳಿಸುತ್ತವೆ. ವಸತಿ ಬೆಳವಣಿಗೆಗೆ ಪೂರಕವಾಗಿ ನಾಗರಿಕ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ, ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಸಾರಿಗೆ ಮತ್ತು ಸಾಮಾಜಿಕ ಸೌಲಭ್ಯಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸುವುದರಲ್ಲೇ ಉತ್ತರ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ನೈಜ ಭವಿಷ್ಯ ಅಡಗಿದೆ. ವಿಮಾನ ನಿಲ್ದಾಣ ಅಥವಾ ಕಚೇರಿಗೆ ಎಷ್ಟು ಬೇಗ ತಲುಪಬಹುದು ಎಂಬುದರ ಬದಲಾಗಿ, ಆ ಪ್ರದೇಶವು ನೆಮ್ಮದಿಯ ಜೀವನಕ್ಕೆ ಪೂರಕವಾಗಿದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನೀಗ ಜನ ನೋಡುತ್ತಿದ್ದಾರೆ.

ಈ ವಸತಿ ಬೇಡಿಕೆಯು ಪ್ರಮುಖವಾಗಿ ಎರಡು ಆಯಾಮಗಳಲ್ಲಿ ರೂಪುಗೊಳ್ಳುತ್ತಿದೆ. ಮೊದಲನೆಯ ದಾಗಿ, ವೃತ್ತಿ ಅವಕಾಶಗಳು, ಸ್ಟಾರ್ಟ್-ಅಪ್‌ಗಳು, ಆಕರ್ಷಕ ವೇತನ ಹಾಗೂ ಅತ್ಯುತ್ತಮ ಜೀವನಶೈಲಿಯಿಂದಾಗಿ ಬೆಂಗಳೂರು ದೇಶಾದ್ಯಂತದ ವೃತ್ತಿಪರರನ್ನು ಆಕರ್ಷಿಸುತ್ತಲೇ ಇದೆ. (ಜನಗಣತಿ ಪ್ರಕಾರ, ಬೆಂಗಳೂರಿಗೆ ವಲಸೆ ಬಂದವರಲ್ಲಿ ಶೇ. 38.7ರಷ್ಟು ಜನರು ಹೊರರಾಜ್ಯ ದವರಾಗಿದ್ದರೆ, ಉಳಿದವರು ರಾಜ್ಯದ ಇತರೆಡೆಯಿಂದ ಬಂದವರು). ಎರಡನೆಯದಾಗಿ, ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಈಗಾಗಲೇ ನೆಲೆಸಿರುವ ನಿವಾಸಿಗಳು ಕೂಡ ಹೊಸ ಮನೆಗಳು, ವಿಶಾಲ ಸ್ಥಳಾವಕಾಶ, ಸುಗಮ ಸಂಪರ್ಕ ಹಾಗೂ ಕೆಲಸ-ಜೀವನದ ನಡುವಿನ ಸಮತೋಲನವನ್ನು ಅರಸಿ ನಗರದ ಉತ್ತರ ಭಾಗದತ್ತ ಹೆಜ್ಜೆ ಹಾಕುತ್ತಿದ್ದಾರೆ.

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಇತ್ತೀಚಿನ ಅಂಕಿಅಂಶಗಳು ಈ ಪ್ರದೇಶದ ಪ್ರಾಮುಖ್ಯತೆಯನ್ನು ಒತ್ತಿಹೇಳುತ್ತಿವೆ. 2026ರ ಮೊದಲಾರ್ಧದಲ್ಲಿ, ನಗರದಲ್ಲಿ ಆರಂಭವಾದ ಹೊಸ ವಸತಿ ಯೋಜನೆ ಗಳಲ್ಲಿ ಉತ್ತರ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಪಾಲು ಶೇ. 29ರಷ್ಟಿದ್ದರೆ, ಮಾರಾಟದ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಇದರ ಪಾಲು ಶೇ. 31ರಷ್ಟಿದೆ. ಹೊಸ ಯೋಜನೆಗಳಿಗಿಂತ ಮಾರಾಟದ ಪ್ರಮಾಣ ಹೆಚ್ಚಿರುವುದು, ಈ ಪ್ರದೇಶವು ಕೇವಲ ಪೂರೈಕೆಯನ್ನಷ್ಟೇ ಮಾಡುತ್ತಿಲ್ಲ, ಬದಲಾಗಿ ಖರೀದಿದಾರರನ್ನು ಅತ್ಯಂತ ವೇಗವಾಗಿ ತನ್ನತ್ತ ಸೆಳೆಯುತ್ತಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ದೃಢಪಡಿಸುತ್ತದೆ.

ಉತ್ತರ ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲೇ ವಿಭಿನ್ನ ಹಂತದ ಬೆಳವಣಿಗೆಗಳನ್ನು ಕಾಣಬಹುದು. ಯಲಹಂಕದಂತಹ ಸುಸ್ಥಾಪಿತ ಬಡಾವಣೆಗಳು ಈಗಾಗಲೇ ಅತ್ಯುತ್ತಮ ವಸತಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಹೊಂದಿವೆ. ಅದೇ ರೀತಿ, ವಿಮಾನ ನಿಲ್ದಾಣ ಹಾಗೂ ದೇವನಹಳ್ಳಿಯತ್ತ ಸಾಗುವ ಪ್ರದೇಶಗಳು ಭವಿಷ್ಯದ ಉದಯೋನ್ಮುಖ ಕೇಂದ್ರಗಳಾಗಿ ರೂಪುಗೊಳ್ಳುತ್ತಿವೆ. ಆದರೆ, ಈ ಎರಡೂ ಪ್ರದೇಶಗಳನ್ನು ಒಂದೇ ತಕ್ಕಡಿಯಲ್ಲಿ ತೂಗಲಾಗದು. ಖರೀದಿದಾರರು ತಾವು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡುವ ಪ್ರದೇಶದಿಂದ ಕೆಲಸದ ಸ್ಥಳಗಳಿಗೆ ಇರುವ ಸಂಪರ್ಕ, ಲಭ್ಯವಿರುವ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯಗಳು, ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಭರವಸೆ ನೀಡಿರುವ ಯೋಜನೆಗಳು ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳಲು ಬೇಕಾಗುವ ನೈಜ ಸಮಯವನ್ನು ಸೂಕ್ಷ್ಮವಾಗಿ ಅವಲೋಕಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಳೂ ಈಗ ಸಾಕಷ್ಟು ಬದಲಾಗಿವೆ. ದೈನಂದಿನ ಜೀವನಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚು ಪ್ರಯೋಜನಕ್ಕೆ ಬಾರದ ಕೇವಲ ತೋರ್ಪಡಿಕೆಯ ಐಷಾರಾಮಿ ಸೌಲಭ್ಯಗಳಿಗಿಂತ, ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ವಿನ್ಯಾಸ, ಗೌಪ್ಯತೆ, ನೈಸರ್ಗಿಕ ಬೆಳಕು, ಗಾಳಿ, ವಿಶಾಲವಾದ ತೆರೆದ ಸ್ಥಳಾವಕಾಶ ಹಾಗೂ ಉಪಯುಕ್ತ ಸೌಲಭ್ಯಗಳಿಗೆ ಜನ ಹೆಚ್ಚು ಮಣೆ ಹಾಕುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಜಾಗತಿಕ ಮಟ್ಟದ ಅನುಭವ ಹೊಂದಿರುವ ಗ್ರಾಹಕರು ಸ್ಥಳದ ಸಮರ್ಪಕ ಬಳಕೆ, ನಿರ್ಮಾಣದ ಗುಣಮಟ್ಟ ಹಾಗೂ ಒಟ್ಟಾರೆ ಜೀವನಾನು ಭವವನ್ನು ಸೂಕ್ಷ್ಮವಾಗಿ ಗಮನಿಸುತ್ತಾರೆ. ಪೂರೈಕೆ ಹೆಚ್ಚಾದಂತೆಲ್ಲಾ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಕೇವಲ ಆಕರ್ಷಕ ಸೌಲಭ್ಯಗಳನ್ನು ತೋರಿಸಿ ಗ್ರಾಹಕರನ್ನು ಸೆಳೆಯುವಂತಿಲ್ಲ; ಬದಲಾಗಿ ನಿರ್ಮಾಣ ಗುಣಮಟ್ಟ, ನಿಗದಿತ ಸಮಯಕ್ಕೆ ಹಸ್ತಾಂತರ, ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ಮತ್ತು ಸುಸಜ್ಜಿತ ಸಮುದಾಯಗಳ ನಿರ್ಮಾಣದ ಮೂಲಕ ತಮ್ಮ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆಯನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಬೇಕಿದೆ.

ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ದೃಷ್ಟಿಕೋನದಿಂದ ನೋಡುವುದಾದರೆ, ಕೇವಲ 'ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಬೆಲೆ ಏರಿಕೆಯಾಗ ಬಹುದು' ಎಂಬ ಊಹೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದಕ್ಕಿಂತ ಮೂಲಭೂತ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಗಮನಿಸುವುದು ಜಾಣತನ. ಉದ್ಯೋಗಾವಕಾಶಗಳ ಹೆಚ್ಚಳ, ಬಾಡಿಗೆ ಬೇಡಿಕೆ, ಅತ್ಯುತ್ತಮ ಸಂಪರ್ಕ, ಮೂಲಸೌಕರ್ಯಗಳ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಾಗೂ ನಿರಂತರವಾಗಿರುವ ವಸತಿ ಬೇಡಿಕೆ — ಇವೆಲ್ಲವೂ ದೀರ್ಘಕಾಲೀನ ಲಾಭವನ್ನು ತಂದುಕೊಡುವ ವಾಸ್ತವಿಕ ಆಧಾರಗಳಾಗಿವೆ.

ಅಂತಿಮವಾಗಿ, ಉತ್ತರ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಮುಂದಿನ ಭವಿಷ್ಯವು ಅದು ಸಂಪೂರ್ಣ ನಗರ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಯಾಗಿ ಹೇಗೆ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೊಳ್ಳುತ್ತದೆ ಎಂಬುದರ ಮೇಲೆ ನಿಂತಿದೆ. 'ಸಂಪರ್ಕ ಜಾಲ' ಇಲ್ಲಿನ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ಹೆಬ್ಬಾಗಿಲು ತೆರೆದಿದೆ; ಆದರೆ ಉದ್ಯೋಗ, ಸಾಮಾಜಿಕ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ, ವಾಸ ಯೋಗ್ಯ ವಾತಾವರಣ ಮತ್ತು ಗುಣಮಟ್ಟದ ವಸತಿ ಆಯ್ಕೆಗಳು ಮಾತ್ರ ಈ ಕ್ಷಿಪ್ರ ಬೆಳವಣಿಗೆಯನ್ನು ಶಾಶ್ವತ ವಸತಿ ಬೇಡಿಕೆಯನ್ನಾಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸಬಲ್ಲವು.